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本书是为物业管理专业和房地产经营管理、不动产管理、城乡规划管理等相关专业编写的 21 世纪高等学校教材。全书结合多年来国内外物业管理理论与实践的发展成果，对物业管理的性质、物业管理的基本理论和相关理论、区分所有建筑物的管理、物业管理的法律责任、物业服务企业、物业服务产品、物业服务市场、物业管理资金等物业管理的一些根本性问题进行了阐述。本书的理论逻辑严谨，观点新颖，资料现势性强，能够启发学生对物业管理的真正面貌和未来发展做出思考。

目录

前言

第一章 物业管理概述1

第一节 物业与物业管理1

一、物业1

二、物业与不动产、房地产的区分4

三、物业管理6

第二节 物业管理的性质13

一、经济学和管理学对物业管理的解释13

二、对共用部分、共同事务的管理方式15

三、物业管理的双重属性18

第三节 物业管理与物业服务19

复习思考题 21

第二章 物业管理的基本理论22

第一节 物权法与建筑物区分所有权22

一、物权的概念及主要特征22

二、物权制度与物权法的作用24

三、物权法与所有权24

四、物权的不动产所有权与土地所有权25

五、房屋所有权与建筑物区分所有权26

第二节 建筑物区分所有权理论28

一、区分所有权建筑物管理制度28

二、业主在建筑物区分所有权方面的权利与义务34

第三节 公共选择理论35

一、公共选择的含义35

二、公共选择的基本单位35

三、公共产品和混合商品36

四、“俱乐部”模型36

五、公共选择原则37

六、公共选择的规则38

七、“用脚投票”模型39

第四节 委托-代理理论39

一、委托代理理论概述39

二、物业管理中的委托代理40

三、物业管理中委托代理应注意的问题42

第五节 基本理论在物业管理活动中的作用 43

一、建筑物区分所有权理论明确了物业管理活动的主体和客体43

二、公共选择理论为物业管理服务的性质和决策选择方式提供了理论支持44

三、由代理人提供物业管理服务是可供业主选择的一条重要途径45

复习思考题 46

第三章 物业管理相关理论 47

第一节 行政管理理论 47

一、行政管理理论概述47

二、政府对物业管理领域的宏观调控48

三、物业服务行政管理51

第二节 城市管理理论53

一、城市管理理论概述53

二、在城市建设中发挥物业管理的作用54

第三节 社区管理理论56

一、社区管理理论概述56

二、社区文化与和谐社区建设58

三、社区综合治理与物业管理61

第四节 服务理论 62

一、服务与服务业62

二、物业服务66

复习思考题 68

第四章 区分所有建筑物的管理69

第一节 建筑物区分所有权的特征与行使原则 69

一、物业管理权的让渡69

二、物业管理权的特征70

三、建筑物区分所有权的一般行使原则70

第二节 管理模式和管理团体72

一、管理方式72

二、区分所有建筑物的管理内容74

三、我国现行的主要管理模式75

四、业主自治管理应注意的问题78

五、管理团体79

第三节 业主大会与业主委员会 80

一、业主大会的组织形式80

二、管理规约和业主大会议事规则82

三、业主委员会的产生和组织84

四、业主委员会的权利和义务84

复习思考题 85

第五章 物业管理的法律责任 86

第一节 法律责任 86

一、法律责任的概念86

二、法律责任的种类86

三、法律责任的构成要件与归责87

四、法律责任的减轻与免除87

第二节 侵权民事责任的概念 88

一、侵权行为的概念88

二、侵权民事责任的构成要件89

三、侵权民事责任的承担方式91

第三节 民事责任的归责原则 92

一、民事责任归责原则的概念92

二、过错责任原则92

三、无过错责任原则94

四、公平责任原则95

第四节 物业管理相关的法律责任 95

一、物业管理法律责任的概念95

二、物业管理民事法律责任96

三、物业管理行政法律责任99

四、物业管理刑事责任101

复习思考题101

第六章 物业服务企业102

第一节 物业服务企业的性质和类型102

一、物业服务企业的概念及类型102

二、物业服务企业设立的条件和程序105

第二节 物业服务企业的机构设置107

一、物业服务企业机构设置的原则107

二、物业服务企业组织机构的类型109

第三节 物业管理处的组织架构与职责112

一、物业管理处的职责112

二、物业管理处的架构和运作模式113

三、管理处主任的基本素质和能力要求115

第四节 物业服务企业的权利和义务117

一、物业服务企业的权利117

二、物业服务企业的义务118

第五节 物业服务企业与社区020119

一、020模式的概述120

二、社区020的切入和品类121

三、物业服务企业开展社区020服务的依据121

四、物业服务企业开展社区020服务存在的主要问题123

五、物业服务企业开展社区020服务的策略124

复习思考题124

第七章 物业服务产品125

第一节 物业服务产品的特性和类型125

一、公共服务产品125

二、物业公共服务产品的产品系列127

第二节 物业经营服务产品130

一、物业经营服务的产品含义130

二、物业经营服务产品的提供132

第三节 服务质量管理136

一、服务与服务质量的概念136

二、服务质量的特征139

三、物业服务质量的一般特性140

四、服务质量管理的重要性及内容142

五、质量管理模式143

六、提高物业服务质量的途径145

复习思考题146

第八章 物业服务市场147

第一节 物业服务市场概述147

一、物业服务市场含义147

二、物业服务市场的特征148

三、影响物业服务市场健康发展的因素151

第二节 物业服务市场的运行机制156

一、市场机制概述156

二、物业服务市场的价格158

三、物业服务市场的供求机制1 59

四、物业服务市场的竞争162

第三节 物业服务市场的监督和管理163

一、物业服务市场管理的意义和内容163

二、物业服务市场管理的原则163

三、物业服务市场管理的途径164

四、物业服务市场的行政管理165

第四节 物业服务招标投标168

一、物业服务招标的基本概念168

二、物业服务招标投标应遵循的原则及意义169

三、物业服务招标投标的条件170

四、物业服务招标程序171

复习思考题174

第九章 物业管理资金175

第一节 物业管理资金的类型和筹措175

一、物业管理中的资金类型175

二、物业管理资金的来源176

三、物业管理资金的使用原则177

第二节 物业服务费178

一、物业服务费的概念和特征178

二、物业服务费的收费原则179

三、物业服务费的构成179

四、物业服务费的监督181

第三节 住宅专项维修资金182

一、住宅专项维修资金的筹集182

二、住宅专项维修资金的使用183

三、住宅专项维修资金的管理监督184

复习思考题186

参考文献187

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